La location-vente est un montage qui s’applique aussi dans le secteur immobilier et plus précisément pour les biens à usage résidentiel. Elle se déroule sur deux phases principales : la période de jouissance, (pendant laquelle le futur propriétaire, aussi appelé accédant, occupe le logement), et la période pendant laquelle il en devient le propriétaire, après acquisition.
La jouissance du bien
Elle est définie à l’avance à travers le contrat de location qui est signé entre les deux parties : le vendeur et l’accédant. Le bail reprend globalement les mêmes conditions que celui d’un contrat de location classique. La durée de jouissance est limitée à 24 mois.
Avant d’occuper le bien, plusieurs procédures sont réalisées. Dans un premier temps, la réservation du logement auprès du vendeur, la signature du contrat de location préliminaire et le versement du dépôt de garantie. À noter que ce dernier ne peut être remboursé dans le cas où l’accédant décide de ne pas procéder à l’achat. La construction démarre et le contrat de location accession est ensuite signé auprès du notaire, suivi du règlement de la moitié du montant total de ses frais. Tout comme avec le dépôt de garantie, les frais de notaire sont non remboursables en cas de non levée de l’option d’achat. La livraison du bien a lieu, de même que la remise des clés, permettant à l’accédant de s’y installer.
Les paiements mensuels
L’accédant s’acquitte d’une redevance mensuelle, l’équivalent des loyers. Il règle également un autre type de versement sous forme d’épargne. Celle-ci représente son apport personnel, additionné au prêt bancaire, qui sera débloqué au cours de la période de jouissance. Rappelons en effet que l’intérêt de la location-vente et de profiter immédiatement du bien sans attendre de réunir le financement intégral. Par ailleurs, c’est sur les conditions de ressources de l’accédant que le montage de la location-vente est réalisé.
L’acquisition du logement
L’acquisition du logement se déclenche à la fin de la période d’occupation, et l’option d’achat est alors levée. C’est à ce moment-là que s’effectue le transfert de propriété. Cette étape finale requiert la signature de l’acte de vente auprès du notaire, avec règlement de la seconde moitié de ses frais.
Outre l’épargne constituée, l’accédant complète le prix d’achat du bien avec le prêt bancaire qu’il aura obtenu au cours de la période de location. Dans le cas inverse, c’est-à-dire en cas de désistement et de non levée de l’option d’achat, l’épargne est restituée à l’accédant.
Les obligations des deux parties
Avant l’accession proprement dite, les deux signataires du bail procèdent à la visite des lieux. L’accédant est tenu de remettre les clés au vendeur en conservant l’état des lieux initial s’il opte pour la non-levée de l’option d’achat. Il n’est pas autorisé à réaliser de gros travaux (agrandissement, transformation), tant que le contrat de transfert de propriété n’ait pas été signé en bonne et due forme. La prise en charge des travaux d’entretien lui incombe. Quant au vendeur, il se charge des grosses réparations.
La location-accession, intéressant uniquement si l’option d’achat est levée ?
Il est toujours intéressant d’anticiper et de calculer le coût final pour le montage de la location-vente avant de se lancer. Par exemple, réaliser deux simulations bien distinctes en cas de levée d’option achat ou non. Quoi qu’il en soit, notons que la location-accession se révèle rentable uniquement dans le cas de la levée de ladite option. En effet, comme nous l’avons mentionné plus haut, deux types de versements préalables ne peuvent être récupérés une fois payés : ce sont le dépôt de garantie d’une part, et les 50% des frais de notaire d’autre part. Finalement, l’accédant aura alors loué le bien plus cher, en additionnant ces paiements avec les loyers mensuels versés.
